Prêt et rachat de prêt hypothécaire : bonne ou mauvaise idée ? 

Qu’est-ce que le prêt et le rachat de prêt hypothécaire ? Qui peut y prétendre ?

Peut-il servir à autre chose qu’à l’achat d’un bien immobilier ? Quelles sont les conditions nécessaires à son obtention et quels en sont les avantages ?

En certaines circonstances, ce type de rachat de crédits est la solution idéale pour repartir du bon pied. Le tout est d’être sûr que l’opération s’avèrera rentable et facile. Chez Crédimedia, nous vous assurons une étude approfondie de votre dossier avant de vous soumettre les solutions les plus adaptées.

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Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire est, au même titre que n’importe quel emprunt, un prêt accordé par une banque ou un organisme de crédit à un particulier (l’emprunteur). La seule différence, c’est que le prêt hypothécaire porte obligatoirement sur un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire, et est garanti par une hypothèque. 

En d’autres termes, le bien immobilier hypothéqué joue donc le rôle de garantie d’emprunt et la banque ou l’organisme prêteur se réserve le droit de saisir votre ou vos biens immobiliers afin de rembourser le prêt en cas de défaut de paiement.

S’il s’agit de l’un des avantages du prêt hypothécaire, il s’agit également de l’un de ses défauts. Dans tous les cas, un crédit impliquant d’être remboursé, aucun souci ne doit intervenir en cours de remboursement de sont prêt.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?

Après expertise, la banque ou l’organisme de prêt vous prête une certaine somme d’argent (proportionnel à la valeur du ou des biens immobiliers), et en échange vous devrez rembourser votre créancier selon les modalités du prêt hypothécaire, comme avec n’importe quel prêt.

Le montant du prêt hypothécaire sera déterminé par un professionnel (agent immobilier ou notaire) après expertise de la valeur du bien immobilier qui servira de garantie. Généralement, la valeur du prêt accordé est comprise entre 50 et 70 % de la valeur de votre patrimoine immobilier, mais dans certains cas spécifiques et en fonction des partenaires financiers, ce pourcentage peut atteindre les 100 %.

Le montant, la durée de remboursement et le calendrier d’amortissement sont convenus avant la signature de l’offre de prêt hypothécaire, et lorsque la totalité du prêt hypothécaire est remboursée, vous mettez fin à l’hypothèque en effectuant une mainlevée. 

La durée de l’hypothèque sera donc la même que celle du prêt et ne pourra pas accéder les 50 ans, et en cas de vente du bien immobilier avant le remboursement total du prêt hypothécaire, l’hypothèque sera levée.

Face à une rentrée d’argent inespérée vous pourrez également envisager un remboursement anticipé et sans pénalités avec ce type de prêt.

Qui peut souscrire à un prêt hypothécaire ?

Pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire, l’emprunteur doit disposer d’au moins un bien immobilier à son nom ou appartenant à une SCI.

Si l’emprunteur souhaitant avoir recours à un prêt hypothécaire n’est pas le seul propriétaire du bien immobilier, alors l’ensemble des propriétaires en usufruit ou en nue-propriété devront également se porter caution hypothécaire.

Que vous exerciez une profession libérale, que vous soyez salariés, chef d’entreprise, artisans, commerçants ou tout simplement retraités, le prêt hypothécaire est donc une solution de financement envisageable pour mener à bien votre projet si vous détenez un patrimoine immobilier.

Pourquoi opter pour un prêt hypothécaire ?

En ayant recours à un crédit hypothécaire, l’emprunteur peut, entre autres, financer l’achat d’un nouveau bien immobilier ou obtenir un crédit de trésorerie supplémentaire pour financer un tout autre projet.

Il est ainsi possible de faire une demande de prêt hypothécaire à caractère immobilier, pour l’achat d’un bien neuf ou ancien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’un logement secondaire, d’un logement de vacances ou d’un investissement locatif. 

Dans le cas d’un investissement dans l’ancien, l’emprunteur pourra même procéder à l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) à la place de l’hypothèque, et ainsi être exonéré de taxe de publicité foncière.

Mais avoir recours à un prêt hypothécaire n’est pas seulement réservé à l’achat d’un bien immobilier. Ce prêt peut également permettre le financement de biens matériels (travaux, voiture, meubles, électroménagers, financement des études de vos enfants…) ou être simplement utilisé pour obtenir de la trésorerie.

Le crédit à la consommation hypothécaire est d’ailleurs considéré comme un crédit immobilier. Un avantage pour les emprunteurs qui peuvent alors profiter des taux plus avantageux des crédits immobiliers face aux crédits de consommation.

Dans quel cas opter pour un rachat de crédit hypothécaire ?

Si vous avez contracté plusieurs crédits (hypothécaires ou non) mais que le remboursement des différentes mensualités commence à poser problème, alors il est temps de vous tourner vers le rachat de crédits. Car contrairement aux idées reçues, les prêts hypothécaires peuvent également faire l’objet d’un rachat ou d’un regroupement de crédit hypothécaire. 

Pour le rachat de prêt classique, la banque va simplement racheter les différents crédits en cours et les remplacer par un seul et même crédit hypothécaire à un taux plus faible et dont la durée d’amortissement sera plus longue. 

Ce nouveau financement ira de pair avec une levée, puis une nouvelle prise d’hypothèque.

Il s’agit donc d’une solution de financement intéressante pour se sortir d’une situation financière délicate (en cas de surendettement ou d’interdit bancaire), en cas de taux d’endettement élevé ou pour obtenir une trésorerie supplémentaire.

En revanche, les banques n’octroient généralement le rachat de prêt que dans le cas où la valeur du ou des biens qui seront hypothéqués est supérieure au montant de l’opération financière.

Il est donc important de bien choisir la banque chez qui vous allez faire votre demande, d’avoir un dossier bien monté et éventuellement de faire appel à un intermédiaire de banque (un courtier en rachat de crédit) pour vous accompagner et vous conseiller dans toutes les étapes de votre projet.

Quel taux espérer pour un crédit ou un rachat de crédit hypothécaire ?

Quel est le taux d’un prêt hypothécaire de banque ?

Comme dans le cas d’autres crédits, ce type d’emprunt peut être à taux fixe ou à taux variable.

Dans le cas d’un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt est déterminé par la banque le jour de la souscription du crédit (selon les taux d’intérêt en vigueur sur le marché) et est valable sur toute la durée du contrat. L’avantage d’un taux fixe, c’est que l’emprunteur connaît le montant des mensualités de remboursement dès le départ. 

Dans le cas d’un prêt à taux variable, le taux fluctue sur toute la durée du prêt hypothécaire et les intérêts aussi. Généralement plus intéressant qu’un taux fixe, il permet à l’emprunteur de bénéficier des variations à la baisse du marché et n’est généralement proposé et appliqué qu’à des crédits de courte durée. Cependant, il faut également tenir compte des éventuels cas de variation à la hausse et des fluctuations du montant des mensualités et des intérêts à rembourser que cela implique avant de choisir par défaut une offre de crédit à taux variable.

Ai-je besoin d’une assurance ?

Il n’existe aucune loi officielle qui oblige à la souscription d’une assurance de prêt, cependant certaines banques l’exigent malgré tout. 

Depuis la loi Lagarde de 2010 et comme dans le cas de prêts classiques, vous pouvez faire appel à la délégation d’assurance et souscrire à une assurance personnelle autre que l’assurance qui vous est proposée par la banque où vous avez effectué votre demande de financement. Dans tous les cas et quel que soit votre choix, cette assurance ne sera pas affectée au crédit.

Dans le cas d’un prêt in fine à taux fixe et non amortissable (dans lequel on ne s’acquitte que des intérêts mensuels et où le capital n’est remboursé qu’à la fin du crédit), les banques demandent généralement à ce que le montant emprunté soit épargné sur un produit d’assurance vie.

Chaque mois, vous remboursez donc les intérêts, ainsi qu’un certain montant pour l’assurance qui vous permet de reconstituer progressivement le capital emprunté. À l’échéance du contrat, vous remboursez le capital emprunté en une seule fois grâce à ce capital reconstitué via votre assurance vie.

Prêt et rachat de prêt hypothécaire : avantages et inconvénients 

Mettre son bien immobilier en hypothèque est une opération onéreuse, et entre l’émolument du notaire, les taxes de publicité foncière, les frais annexes et de dossier, et le salaire du conservateur (le responsable de la tenue du fichier immobilier), la main levée (à la fin du remboursement de l’emprunt ou en cas de vente), la facture peut vite devenir salée.

Mais le désavantage majeur, c’est avant tout le fait que la banque puisse saisir et vendre le bien en cas d’incapacité financière, sans que l’emprunteur ne puisse rien y faire.

En revanche, avoir recours à un tel prêt permet à l’emprunteur de bénéficier d’une capacité d’endettement plus élevée, et la durée de remboursement du prêt peut s’étendre sur 30 ans. 

Les crédits hypothécaires accordés, quel que soit le projet à financer, permettent généralement d’emprunter des sommes plus importantes que les prêts classiques (immobiliers, à la consommation, renouvelables…) et ce type de garantie par hypothèque permet également de conserver un bon équilibre dans sa trésorerie.

Avant d’accorder une offre de prêt hypothécaire, les banques examinent minutieusement le dossier de l’emprunteur. Capacité de remboursement, d’emprunt, valeur nette du bien immobilier, tous les éléments du dossier doivent être solides, sans quoi, la demande de prêt ne sera jamais acceptée. Il s’agit donc d’un prêt extrêmement sûr et très loin d’être accordé à la légère.

Si cette option de financement semble répondre à vos besoins, n’hésitez pas à utiliser notre outil de simulation en rachat de crédit en ligne pour faire un premier état des lieux de votre situation. Loin d’être un simple comparateur en ligne, notre simulateur vous permettra de recevoir dans l’heure, l’expertise de l’un de nos courtiers en rachat de crédit hypothécaire ainsi que plusieurs propositions de nos partenaires bancaires. 

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