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Grille de taux intéressante pour un rachat de crédit immobilier !

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Les taux d’intérêt qui grèvent les nouveaux crédits immobiliers atteignent un niveau historiquement bas. En effet, pour un prêt d’une durée de vingt ans sur l’année 2018, le taux d’intérêt moyen était de 1.80 %. Les conditions de prêt proposées par les établissements de crédits sont devenues plus souples. Ainsi, les ménages qui s’étaient endettés à un taux élevé il y a quelques années peuvent se sentir défavorisés. Néanmoins, il est possible pour ces propriétaires de profiter de cette conjoncture propice, notamment en faisant racheter leur crédit par une autre banque. Cette opération, bien qu’étant avantageuse à la base, implique certains frais qui peuvent la rendre infructueuse. C’est pourquoi il faut connaître toutes les conditions et tous les frais pour obtenir un taux intéressant.

C’est quoi le rachat de crédits ?

Le rachat de crédits immobilier est une opération par laquelle l’emprunteur trouve une banque concurrente qui accepte de racheter sa dette. En effet, la nouvelle banque consent à rembourser à la banque prêteuse, la totalité du crédit souscrit. L’emprunteur n’a donc plus qu’à contracter auprès de cette nouvelle banque un emprunt nouveau. Ce nouvel emprunt comporte des conditions plus favorables et un taux plus bas. Le rachat de crédit immobilier présente des avantages aussi bien pour l’emprunteur que pour la nouvelle banque. Pour l’emprunteur, cette opération permet de payer moins d’intérêt à long terme et de faire beaucoup d’économies. L’avantage pour la nouvelle banque est d’attirer et de fidéliser de nouveaux clients. De même, la banque initiale obtient un remboursement avant l’échéance, qui compense partiellement son manque à gagner.

La procédure de rachat de crédits n’est pas du tout compliquée. D’abord, il faut contacter plusieurs établissements de crédits concurrents afin de leur faire connaître les détails de l’emprunt. Il s’agit du montant, de la durée, du capital restant dû, nouvel apport éventuel, etc. De même, il est possible de demander l’aide d’un courtier. La demande de rachat de crédits immobilier peut se faire à tout moment. De plus, un même prêt peut être racheté plusieurs fois. Cependant, il y a certains critères à prendre en compte pour s’assurer de la rentabilité du rachat. D’abord, le capital restant dû de l’emprunt est supérieur à 70 000 €. Ensuite, le nouveau taux d’intérêt nominal est inférieur de 0.70 % à 1 % par rapport au taux précédent. Enfin, la moitié du crédit n’a pas encore été remboursé.

Les frais liés au rachat de crédits immobilier

Un nouveau taux d’intérêt moins élevé ne signifie automatiquement que l’emprunteur fera des économies. En effet, il existe des frais supplémentaires qui s’y greffent et donc peuvent baisser la rentabilité du rachat. Au nombre de ces frais, il y a les frais des banques et les frais de notaire. Les frais des banques concernent les divers frais et pénalités payés dans le cadre de l’opération de rachat de crédit. Pour l’emprunteur, la plus grande charge est généralement les indemnités de remboursement anticipé (IRA). En fait, ces indemnités sont payées à la banque qui avait consenti le prêt initial. Elles représentent soit six mois d’intérêt sur le montant du capital déjà remboursé, soit 3 % du capital restant dû. Dans tous les cas, c’est le montant le plus bas qui est retenu. Des frais de garantie pour la nouvelle souscription sont également payés.

Il peut s’agir de frais de mainlevée en cas d’hypothèque, ou d’une nouvelle caution en cas d’appel à un fonds de garantie. Dans le dernier cas, le remboursement de la caution initiale peut compenser dans une certaine mesure ces frais. Enfin, l’assurance emprunteur sera souscrite de nouveau, si elle l’avait été auprès de l’ancienne banque ou sera mise à jour en cas de délégation d’assurance. Par ailleurs, les frais de dossiers peuvent également être facturés par la nouvelle banque. Concernant les frais de notaire, on distingue deux cas. Le cas où le prêt initial était couvert par une garantie hypothécaire et le cas où il était garanti par un organisme de caution. Dans le premier cas, en plus de la souscription de la nouvelle garantie, l’emprunteur paie les frais de mainlevée. En revanche, il ne devra payer que les frais de notaire dans le second cas.

Le choix d’une banque pour le rachat de crédits ?

Plusieurs banques sur le marché se proposent de racheter les crédits immobiliers des ménages. Deux choix s’offrent tout de même à ces derniers. Il y a la possibilité de faire racheter le crédit immobilier par sa propre banque ou par une autre banque. En terme juste, le rachat de crédit immobilier par sa propre banque est appelé la renégociation. Elle consiste simplement à solliciter auprès de sa banque une baisse du taux d’intérêt qui est appliqué au crédit. L’avantage est que l’emprunteur n’a plus à payer les IRA.

Cependant, le nouveau taux d’intérêt est souvent plus élevé que dans le cas où le rachat est fait par une autre banque. Il est plus facile d’obtenir un rachat par une autre banque. L’emprunteur, dans ce cas, peut soumettre son dossier à plusieurs banques à la fois. Il peut également requérir les services d’un courtier. Généralement, le rachat de crédit immobilier est plus coûteux dans ce cas. Dans tous les cas, il est important de comparer le coût total du crédit dans chacun des cas, afin de choisir l’offre la plus intéressante.

La rentabilité du rachat de crédits

Les intérêts payés sont importants surtout lorsque le capital restant dû est encore élevé ; c’est-à-dire dans les premières années. On comprend ainsi que, plus le crédit immobilier est ancien, moins le rachat sera rentable. En effet, il n’y a pas assez d’économies à faire pour compenser les frais du rachat si le crédit est déjà bien entamé. D’après l’expérience, le rachat d’un prêt immobilier qui n’a pas atteint 6 ou 7 ans de remboursement est souvent rentable. Cependant, il faut que le nouveau taux d’intérêt soit inférieur à l’ancien d’un point.

Le regroupement de prêts qui a atteint ses deuxièmes tiers, c’est-à-dire 12 ou 13 ans, peut être aussi rentable, on parle de rachat crédit taux intéressant. La condition est que la différence entre les deux taux soit d’au moins deux points. Dans le dernier tiers, le rachat n’est souvent pas rentable. Le moyen le plus efficace de connaître la rentabilité d’un rachat est de faire la simulation avec un courtier ou sur internet. Il est également important de prendre en compte les frais de notaire dans l’évaluation de la rentabilité.

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