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Rachetez tous vos crédits et immobilier à taux fixe, le variable ayant disparu !

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Faire un rachat de crédits revient à renégocier un contrat de prêt qui est toujours en cours. Cela consiste également à regrouper plusieurs crédits en un seul. C’est une opération qui présente plusieurs avantages non seulement pour l’emprunteur, mais aussi pour la banque. Les conditions qui sont proposées par les banques pour racheter les dettes des particuliers sont vraiment alléchantes. Ainsi, on observe des offres avec un taux fixe et d’autres avec un taux variable. Le rachat de crédits immobilier à taux variable a de nombreux avantages qu’il convient de souligner.

Le rachat de crédits immobilier, c’est quoi ?

C’est une opération qui consiste, pour l’emprunteur, à trouver une autre banque qui accepte de racheter sa dette auprès de sa banque. L’emprunteur signe alors un nouveau contrat avec sa nouvelle banque, assorti d’un nouveau taux d’intérêt. Ce taux renégocié est plus bas que l’ancien taux. Le rachat de crédits immobilier garantit à l’ancienne banque un remboursement anticipé. Ce qui lui permet de couvrir les pertes qu’elle a subies lors de l’opération de rachat. Pour la nouvelle banque, le rachat de crédits est un moyen d’agrandir sa clientèle. L’emprunteur, pour sa part, réalise des économies sur le long terme en payant un montant total des intérêts qui lui revient moins élevé.

Le rachat de crédits immobilier consiste, dans un premier temps, à se rapprocher de plusieurs établissements de crédits. L’objectif est de leur faire part des détails du crédit, afin d’obtenir la meilleure offre possible. Ces détails concernent entre autres le capital restant dû, la durée du contrat, le montant, etc. En outre, il est possible de se faire aider par un intermédiaire, en l’occurrence un courtier. Il n’y a pas de limite pour l’opération de rachat de crédits. En effet, le rachat peut se faire autant de fois que cela est nécessaire. Néanmoins, il faut prendre en compte certaines conditions. Le capital restant dû ne doit pas être inférieur à 700 000 € et la moitié du remboursement ne doit pas avoir été faite. De même, le nouveau taux d’intérêt doit être inférieur d’au moins 0.70 % par rapport au taux initial.

Les contraintes d’un rachat de crédits

Dans le cadre du rachat de crédits immobilier, certains frais s’ajoutent au coût de l’opération. Ainsi, la rentabilité du rachat peut prendre un coup. Il s’agit en effet des frais des banques et des frais payés au notaire. Parlant de frais des banques, il s’agit des pénalités ou d’autres frais qui entrent dans l’opération de rachat de crédits immobilier. On distingue essentiellement les indemnités de remboursement anticipé (IRA), l’assurance emprunteur et les frais de garantie. Ces derniers, qui peuvent être des frais de mainlevée ou une nouvelle caution, sont dus lors de la souscription du nouveau contrat.

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L’assurance emprunteur est soit souscrite de nouveau, soit mise à jour. En ce qui concerne les IRA, il incombe à l’emprunteur de les verser à son ancien établissement bancaire. Il est important d’ajouter que des frais supplémentaires de dossiers peuvent être payés. Concernant les frais de notaire, deux cas sont à distinguer. Le cas où une garantie hypothécaire couvre le prêt initial et le cas où c’est un organisme de caution qui assure la garantie. L’emprunteur aura à payer pour le premier cas, les frais de mainlevée en plus d’une nouvelle garantie. Dans le second, il ne paiera que les frais de notaire.

Le fonctionnement du taux variable

Créé à la fin des années 80, le taux variable avait pour objectif de permettre aux banques de faire profiter à leur clientèle des offres avantageuses. En fait, ces banques anticipaient les éventuelles réductions des taux. Les crédits immobiliers à taux variable représentaient 30 % de la totalité des crédits octroyés. Actuellement, le crédit à taux variable ne représente qu’une infime proportion, de 2,5 %, dans les crédits du marché. Avant l’octroi du crédit à taux variable, la banque doit donner à l’emprunteur des informations sur le taux effectif global (TEG). L’emprunteur est informé en effet sur le coût réel du crédit.

En outre le TEG permet d’avoir un comparatif fiable entre les différentes offres des établissements de crédits. Pour le taux variable, le TEG n’intègre que le taux initial et non les variations éventuelles. Pour passer d’un taux variable à un taux fixe, il faut nécessairement que le contrat de prêt l’ait explicitement précisé. C’est une opération qui peut nécessiter le paiement de quelques frais. Il est tout de même conseillé de faire attention, car les nouveaux taux sont souvent élevés. Par conséquent, le passage d’un taux variable à un taux fixe n’est pas rentable. Toutefois, il y a des clauses spéciales qui peuvent être vraiment intéressantes. En l’occurrence la transformation du taux variable en taux fixe chaque année.

En quoi le rachat de crédits immobilier est-il avantageux ?

Le taux variable est révisé de façon périodique ; généralement à chaque date d’anniversaire du contrat, compte tenu d’un indice de référence. Dans la plupart des cas, cet indice est l’Euribor. Il s’agit en fait du prix auquel les établissements de crédits s’accordent mutuellement des prêts sur les marchés monétaires à court terme. Le rachat de crédits à un taux variable est véritablement rentable pour les emprunteurs. En effet, le taux de départ est généralement moins élevé que dans le cas d’un prêt à taux fixe. Cette variation du taux est vraiment favorable pour l’emprunteur en ce sens qu’en cas de baisse, la fluctuation impacte positivement les mensualités. De même, en cas de hausse, on peut muer astucieusement ce taux en taux fixe. C’est une clause qui doit figurer dans le contrat.

L’option du rachat d’un crédit immobilier à taux variable est un choix spéculatif. C’est pourquoi cette option est conseillée dans le cadre de l’acquisition d’un immeuble principal, lorsque la durée du contrat est moins de 7 ans. S’il s’agit d’une résidence secondaire par exemple, il est judicieux que ça soit un prêt à long terme. Dans l’objectif de protéger leur clientèle, les établissements bancaires offrent plusieurs composantes de taux variables dont le taux variable capé. Ce type de taux variable offre une sécurité notable à l’emprunteur. Le rachat de crédits immobilier à taux variable a pour avantage, dans ce cas, le non-dépassement d’un certain plafond ou cap. Ce cap est fixé dans le contrat, et est généralement le taux initial augmenté de 1 à 3 points. Les variations du taux impacteront évidemment les mensualités. Cependant, ces dernières n’excèderont pas un certain montant précisé dans le contrat.

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