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Racheter son crédit comprenant les charges de syndic de co-propriété impayées. trop de charges.

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Trop de charges de syndic de co propriété pour les propriétaires d'appartements résidentiels qui sont trop endettés peuvent entraîner la vente aux enchères du bien en cas d'insolvabilité du propriétaire débiteur. Le rachat de crédit reste une réelle opportunité face à un plan de surendettement à la banque de France, très pesant et qui la plupart du temps incite ou oblige le débiteur à la vente de son bien immobilier.

Les charges de syndic de co-propriété pour les propriétaires d’appartements sont souvent lourdes à assumer dans cette période de difficultés économiques que l'on connaît depuis août 2007. Entre la rénovation des parties communes et leur sécurisation, les travaux de toiture et de terrasses, les ravalement de façades, les travaux de mise aux nouvelles normes pour les ascenseurs, sans compter l’entretien des parties communes, jardin et autre piscine, sans oublier les cabinets de gestion d'immeubles et résidences (Syndic, Agences immobilières) et le coût de leurs honoraires ou commissions.

Ainsi les propriétaires sont bien souvent confrontés à des charges qui amputent leur budget et pour certains, qui ont une mensualité de crédit immobilier, parfois avec des taux d'intérêt variables ou révisables, sont contraints de vendre afin de retrouver une situation financière saine.

Les saisies immobilière d’appartements et de maisons ont aussi connu une forte augmentation à cause d’impayés de charges. Les primo-accédants et jeunes propriétaires sont les plus touchés par le phénomène. Ces non paiements de charges sont la cause immédiate du surendettement des particuliers: un taux d’endettement trop élevé, un "reste à vivre" mensuel trop court et arrive l’accumulation des factures, créances et les charges de copropriété. Quelques appels de charges ne sont plus payées….les crédit renouvelables et réserve d'argent très chers ont déjà été utilisés à leurs plafonds pour régler quelques factures et voici la spirale du surendettement qui se profile.
Le rachat de crédit et dettes comprenant les charges de copropriété impayées, retard d'impôt et autres dettes est une réelle solution financière pour diminuer ses engagements financiers. Une simple simulation de rachat de prêt est rapide, simple et gratuite pour voir clairement les solutions de rachat de crédit proposées. Il vous suffit de remplir le formulaire "espace rachat crédit PROPRIETAIRE" ou "espace rachat crédit LOCATAIRE" et votre simulation vous est commentée par un analyste chevronné.
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Des copropriétaires n'ont pas payé leurs charges du dernier trimestre ?
Le non-paiement des charges de copropriété est la première source de procès en matière de copropriété. Un rachat de credits et dettes peut éviter une procédure en justice toujours nécessaire pour contraindre le mauvais payeur. Le choix de cette procédure varie selon le type de charges impayées.

La procédure à suivre par le syndic de copropriété pour obtenir d'un copropriétaire le paiement des charges impayées : mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) par le syndic dès le premier impayé afin d'obtenir le règlement amiable et de mettre éventuellement en place un échéancier, puis saisie des tribunaux pour obtenir condamnation du copropriétaire récalcitrant.

Si l'impayé concerne des provisions pour charges de l'exercice en cours votées avant le début de l'exercice, une procédure accélérée peut être engagée devant le tribunal de grande instance (TGI).

Dans tous les autres cas, ou si l'impayé concerne des appels de fonds pour travaux, le syndic doit suivre la procédure classique (injonction de payer, référé ou procédure au fond ), puis faire exécuter le jugement.

Un premier encadré présente le protocole de recouvrement qu'il est possible d'adopter en assemblée générale (AG) de copropriété pour imposer au syndic les détails de la marche à suivre en cas d'impayés.

Un deuxième encadré explique comment le syndic peut garantir le respect de l'échéancier de paiement.

Enfin, un dernier encadré explique le mécanisme de

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LA PROCEDURE ACTUELLE POUR NON-PAIEMENT DES CHARGES
ce que dit la loi :
La loi SRU du 13 décembre 2000 impose aux copropriétés de voter chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes.
En conséquence, au premier jour de chaque trimestre, les copropriétaires doivent verser des provisions pour charges égales au quart de ce budget.
L’alinéa 2 de l’article 10 de la loi de 1965, stipule : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 qui définit la manière de procéder à cette évaluation et que l’on retrouve dans le règlement de copropriété.
En cas de non-paiement, le syndic peut désormais faire condamner rapidement le débiteur à payer non seulement la provision due, mais également toutes les autres prévues au budget voté par l’assemblée générale des copropriétaires.
Pour les appels de fonds lancés pour des travaux importants, le syndic doit utiliser une procédure différente en cas de non-paiement.
Le syndic doit réagir rapidement dès le premier impayé, pour éviter que la dette du copropriétaire ne s’aggrave, rendant la récupération plus difficile. Pour cela le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale, «  sauf s’il s’avère nécessaire de faire saisir les biens du débiteur », une simple lettre de mise en demeure suffisant bien souvent.
Si le débiteur reste sans réaction, le syndic informe le conseil syndical de la situation et enclenche la procédure judiciaire appropriée

 LES PROCEDURES.
1) Le syndic adresse au copropriétaire mauvais payeur, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui l’avertit que s’il ne paie pas sa dette dans un délai déterminé ( environ 15 jours), son dossier sera transmis à la justice. En outre il lui indique qu’il devra verser à la copropriété des intérêts de retard au taux légal ( actuellement 3,29% l’an ), selon l’article 36 du décret du 17-3­1967, plus les frais et honoraires, répétibles et irrépétibles, engagés par le syndicat pour le recouvrement de ces charges, selon la résolution 7 de l’assemblée générale du 13-12-1995.
L’action en recouvrement des charges de copropriété, qui sont nécessairement indéterminées et variables, ne rentre pas dans le champ d’application de la prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil, mais bien dans l’application de la loi du 10-07-1965 qui se prescrit par dix ans.
A l’appui de toute demande en recouvrement, le syndicat doit produire les justificatifs suivants :
-          Pour les exercices clos, la justification du vote d’approbation des charges par l’assemblée générale des copropriétaires

-          Les appels individuels de charges qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par type de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part.

2) A défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision sur budget prévisionnel, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre RAR restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile de son destinataire.

3) Le syndic saisit alors le Président du Tribunal de Grande Instance qui, statuant comme en matière de référé, peut condamner le copropriétaire défaillant au paiement de la totalité des provisions devenues exigibles, décision qui sera assortie de l’exécution provisoire. ( N.B. La résolution 10 de l’assemblée du 12-12-1986 a donné mandat au syndic pour poursuivre le recouvrement des charges par tous moyens.)

 LES FRAIS
Dérogeant au principe posé par l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution selon lequel les frais de recouvrement des impayés sont à la charge du créancier et à l’article 10, alinéa 2, de la loi de 1965 qui pose la règle de la répartition des frais d’administration entre tous les copropriétaires, le syndic peut désormais imputer sur le seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires engagés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée. En revanche, si le juge reconnaît le bien fondé de la prétention du copropriétaire défaillant, ces dépenses devront être réparties entre les autres copropriétaires, sauf si le juge en décide autrement compte tenu de la situation économique des parties. ( Art. 10-1, nouveau, de la loi de 1965 et Loi SRU Art. 81, 1°)
Tel n’est pas le cas en revanche des frais de relance, des honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier ou à l’avocat, des honoraires de l’avocat de la copropriété qui relèvent des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et des frais d’huissier qui font partie des dépens.

 LES RECOURS AMIABLES
Si le copropriétaire défaillant connaît réellement des difficultés financières, le syndic peut, avant mise en place de la procédure, négocier avec lui des facilités de paiement assorties d’un échéancier de remboursement, avec signature d’un avis de prélèvement sur son compte bancaire.
En cas de condamnation du copropriétaire défaillant, cette procédure amiable peut dans certains cas très exceptionnels, être examinée par le conseil syndical et le syndic dans le cadre d’une procédure de conciliation et d’arbitrage, avec mise en place de garanties incontestables, tout retard de paiement entraînant l’exécution du jugement dans son intégralité.
Selon l’importance de la dette et la durée de remboursement demandée, le syndic pourra, en accord avec le conseil syndical, demander que lui soit fourni des garanties.
Si une seule échéance n’est pas respectée le syndic mettra en jeu les garanties fournies et transmettra le dossier à l’avocat pour mise en place de la procédure de recouvrement.
Si le copropriétaire défaillant est vraiment insolvable, une saisie immobilière pourra être envisagée par voie d’huissier muni du jugement, pour mise en vente par adjudication. Dans ce cas il parait plus raisonnable que le copropriétaire défaillant mette en vente son bien pour éviter l’accumulation des frais et charges d’exécution.
Nous rappelons que la copropriété dispose d’une garantie légale lui permettant de récupérer ce que lui doit le copropriétaire avant tous les autres créanciers et que le montant de la vente est d’abord bloqué chez le notaire, puis, après accord du vendeur, le montant des dettes accumulées vis à vis de la copropriété est reversé au syndic, y compris les condamnations au titre de l’article 700 du NCPC.

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